“30년 직장생활한 이부장도 못 버틴다.”
서울 집값과 전셋값이 가파르게 오르면서 무주택자의 ‘탈서울’ 흐름이 구조적 이주 패턴으로 굳어지고 있다.



서울에 집을 마련하지 못한 세입자들은 경기도로 떠밀리고, 경기도 역시 빠르게 과열되고 있다. 연합뉴스



서울 거주 무주택자들이 경기권으로 대거 이동하고, 내 집 마련을 시도하더라도 서울 대신 경기도를 택하는 현상이 확산되고 있다.
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급격한 전세 매물 감소와 대출 규제 강화가 겹치면서 ‘서울에서 살기’는 점점 더 어려운 선택이 됐다.
◆서울 전세난, 4년만에 ‘심각’ 단계
11일 부동산업계에 따르면 지난 10월 서울 전세수급지수는 157.7을 기록했다. 전달(154.2)보다 다소 오른 수치로, 전세 수요가 공급을 압도 사이다쿨바다이야기게임 한다는 뜻이다.
기준선 100 이상이면 ‘수요 우위’, 120을 넘기면 ‘전세난 국면’으로 분류되는데, 157은 2021년 10월(162.2) 이후 4년 만의 최고치다.
전세 공급이 부족해지자 가격도 뛰고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 10월 5억7333만원으로 집계됐다. 한 달 새 503만원, 1 알라딘게임 년 새 2666만원 올랐다.
중위가격은 고가·저가 비중의 왜곡을 덜 받아 실제 체감 시장을 가장 잘 반영하는 지표로 평가된다.
전문가들은 “서울 아파트 중위전세가격이 한 달 만에 500만원 넘게 오른 것은 이례적”이라며 “가격 상승 속도 자체가 비정상적인 영역”이라고 지적했다.
◆신축 전세 사라지고 규제 바다이야기오리지널 겹치며 ‘매물 절벽’ 심화
시장 불균형의 배경에는 정부의 최근 부동산·대출 규제가 자리하고 있다.
‘6·27 대출 규제’에서 소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 시행되며 신축 아파트 입주 무렵 나오는 전세 매물이 급감했다.
이어 ‘10·15 부동산대책’에서 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 일부 지역 바다이야기프로그램다운로드 까지 확대되며 매물 잠김이 더욱 강화됐다.
전문가들은 이를 “정책 목표와 시장 반응 사이의 간극이 드러난 대표적 사례”라고 평가한다.
부동산업계 한 관계자는 “토지거래허가구역 확대는 투기 억제 취지였지만 실제로는 전세 공급 감소라는 부작용을 키운 정책”이라고 분석했다.
특히 신축 단지의 전세 물량 감소는 시장 체감도를 크게 높이고 있다.
그는 “신축 전세 물량이 줄면 서민층의 주거 부담이 급증하며 매물 잠김이 구조적으로 고착될 위험이 있다”고 말했다.
◆서울 떠나는 무주택자…“경기도도 더 이상 대안 아니다”
전세 공급 부족이 심화되자 세입자들은 서울 외곽을 거쳐 경기권으로 이동하는 상황이다.
현장 중개업소 관계자는 “서울에서 맞는 물건이 없어 ‘보는 즉시 계약’ 분위기라 예산을 조금이라도 올리지 않으면 원하는 조건을 찾기 어렵다”며 “서울에서 밀려난 수요가 경기 인접 지역까지 밀려오며 외곽 시세까지 빠르게 상승 중”이라고 전했다.
이는 더 이상 일시적 이동이 아닌 구조적 이주 패턴이다.
서울을 떠나는 젊은층이 늘면서 서울의 노동·소비 구조에도 장기적 영향을 미칠 수 있다.
경기도 전셋값도 이미 ‘저렴한 대안’이라는 인식이 희미해지고 있다.
서울과의 가격 격차가 줄며 수도권 전체의 주거비 부담이 높아지는 구조가 형성되고 있는 것이다.
◆전문가들 “전세난, 내년 상반기까지 지속 가능성 높아”
전문가들은 현재의 전세난이 단기간 해소되기 어려울 것으로 내다본다.
공급 축소와 규제 영향이 누적된 탓에, 내년 상반기까지 임차인에게 불리한 시장이 이어질 가능성이 높다는 분석이다.
한 부동산 전문가는 “서울 전세수급지수가 4년만에 최고치를 기록한 것은 공급 부족이 누적된 결과다. 단기간 해결 가능성은 낮다”며 “전세 만기 도래 시점마다 가격 상승이 반복될 위험도 크다”고 전했다.
이어 “전세시장 안정을 위해서는 단기 규제 완화 + 중장기 공급 확대 정책이 동시에 추진돼야 한다”며 “현재 구조에서는 임차인만 일방적으로 부담을 지는 상황”이라고 지적한다.



‘전세 매물 감소 → 가격 급등 → 무주택자 탈서울 → 수도권 전역의 주거비 상승’ 이 같은 구조적 악순환이 반복되며 서울 전세난은 수도권 전체의 주거 위기로 확장되고 있다. 게티이미지



‘전세 매물 감소 → 가격 급등 → 무주택자 탈서울 → 수도권 전역의 주거비 상승’ 이 같은 구조적 악순환이 반복되며 서울 전세난은 수도권 전체의 주거 위기로 확장되고 있다.

서울에 집을 마련하지 못한 세입자들은 경기도로 떠밀리고, 경기도 역시 빠르게 과열되고 있다.
전문가들은 “이 흐름이 지속되면 수도권 전반의 주거 안정성을 해칠 수 있다”며 “명확한 정책 보완 없이는 ‘탈서울’ 현상은 점점 가속화될 것”이라고 경고한다.
김현주 기자 hjk@segye.com